关于印发昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局（公司）：

　　现将《昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

　　北京市昌平区人民政府

　　2016年7月11日

　　昌平区国有土地上房屋征收与补偿

　　实施意见（试行）

　　为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、市政府《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见〉的通知》（京政发〔2011〕27号）、市住房城乡建设委《关于印发〈北京市旧城区改建房屋征收实施意见〉的通知》（京建发〔2013〕450号）等文件精神，结合昌平区实际，制定本意见。

　　一、房屋征收责任主体、适用范围、补偿方式

　　（一）国有土地及地上房屋定义

　　国有土地是指城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其他依法属于国有土地的。

　　国有土地上房屋是指位于国有土地上的房屋，包括住宅和非住宅。

　　（二）征收主体与实施部门

　　昌平区政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；北京市昌平区人民政府房屋征收办公室（以下简称区房屋征收办）作为本区房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作；北京市昌平区房屋征收事务中心（以下简称区房屋征收中心）受区房屋征收办的委托，承担本行政区域内房屋征收与补偿的具体实施工作。

　　建立昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作联席会议制度，由区房屋征收办牵头，区发展改革委、区住房城乡建设委、区市政市容委等部门和属地镇政府（街道办事处）参加，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　（三）适用范围

　　在本行政区域内因公共利益的需要，对国有土地上房屋实施征收与补偿的，适用本意见。

　　（四）补偿方式

　　国有土地上房屋征收的补偿包括货币补偿和房屋产权调换两种方式，被征收人既可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

　　1.被征收人选择货币补偿。包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；给予被征收人的补助和奖励。

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产评估机构应当根据相关规定对被征收房屋价值进行评估。

　　2.被征收人选择房屋产权调换。区房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　二、被征收房屋的认定

　　区房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿；对属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　（一）已登记房屋的认定

　　对于已经登记的房屋，其权属、性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄有错误外，以房屋登记簿为准；无房屋权属证书或房屋登记簿但经合法审批的被征收房屋，根据审批文件载明的权属、性质、用途和建筑面积予以确认。

　　（二）未登记房屋的认定

　　对于未经登记或审批文件不全的房屋，由区房屋征收部门组织发展改革、住房城乡建设、国有资产监督管理、经济信息化、国土、规划等部门和属地镇政府（街道办事处）对权属、性质、用途和建筑面积进行调查、确认、处理。

　　三、被征收房屋的补偿及奖励

　　（一）住宅房屋征收的补偿

　　1.被征收住宅房屋价值补偿。由具有相应资质的评估机构，采用符合政策规定的测算方式，结合被征收住宅房屋的实际情况，综合评估确定补偿金额。

　　2.搬迁费。搬迁费标准为每建筑平方米40元。房屋征收过程遇到的特殊情况，由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具搬迁费测算报告。

　　3.临时安置费。区房屋征收部门应当对被征收人或者公房使（租）用人支付临时安置费，临时安置费标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具临时安置费标准测算报告。临时安置费标准不得低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场月租金标准。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为4个月；以期房进行安置的，发放期限为自搬家交房之日起至实际交房日期后的第4个月。

　　4.移机费。设备移机费的补偿标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具移机费测算报告。

　　5.奖励费。被征收人或者公房使（租）用人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区房屋征收部门给予奖励费，奖励费的发放标准根据项目不同、区域不同、完成时间不同、征收任务总量不同结合项目资金情况综合确定。具体奖励的名称和标准根据征收项目的实际情况在房屋征收补偿实施方案中确定。

　　6.特困补助。认定生活困难及特殊家庭，由区房屋征收部门会同卫生计生、民政、残联等部门和属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）、被征收人代表组成认定工作组，对大病、残疾、低保及其他特殊情况进行审核确认，并将审核结果在房屋征收范围内公示。特困补助按照下列方式之一执行：

　　（1）特困补助标准。

　　（2）对于大病、残疾、低保及其他特殊情况家庭所取得被征收房屋的补偿款不足以购买规定标准内安置面积的，其差额部分由区房屋征收部门予以减免。

　　7.停产停业损失补偿。被征收人利用已经登记或经确认的住宅房屋从事生产经营活动应当给予停产停业损失补偿，按照住宅房屋实际经营面积计算，每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体补偿标准为：三年平均纳税额10万元以下（含10万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额10万元以上、20万元以下（含20万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额20万元以上，给予3000元/平方米。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照有关规定评估确定。

　　8.住宅专项维修资金。被征收住宅为成套楼房且已上缴住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金返还方式按照相关文件执行。

　　（二）非住宅房屋征收的补偿

　　1.被征收非住宅房屋价值补偿。由具有相应资质的评估机构，采用符合政策规定的测算方式，结合被征收非住宅房屋的性质、用途、面积等情况，采用一种或多种评估方法，综合评估确定补偿金额。

　　2.搬迁费。搬迁费标准为每建筑平方米50元。房屋征收过程遇到的特殊情况，由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具搬迁费测算报告。

　　3.移机费。设备移机费的补偿标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具设备移机费测算报告，由区房屋征收部门报区政府批准后执行。

　　4.停产停业损失补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿评估按以下公式计算：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金＋月净利润×修正系数＋员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

　　非住宅房屋停产停业损失补偿应按照市住房城乡建设委、市人力社保局、市工商局《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法〉的通知》（京建法〔2011〕18号）执行。同时，为简化手续、便于实际操作，经与被征收人协商同意后，非住宅房屋停产停业损失补偿方式也可参照以下标准予以一次性补偿，具体补偿标准为：三年平均纳税额100万元以下（含100万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额100万元以上、300万元以下（含300万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额300万元以上，给予3000元/平方米。

　　5.非住宅房屋装修及附属物补偿。非住宅房屋装修及附属物补偿由房地产评估机构据实评估补偿。

　　6.奖励费。被征收单位的产权人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区房屋征收部门可给予奖励费，具体奖励的名称和标准根据征收项目的实际情况在房屋征收补偿实施方案中确定。

　　7.被征收企业人员补偿。被征收企业人员补偿标准按照人力社保、民政、经济信息化等部门的有关规定执行。

　　8.房屋征收涉及中央单位、中央企业、市属单位、军队房产、基础设施建筑、公益性房产等，遇到特殊问题，由区房屋征收部门根据项目情况提出具体实施方案，报请区政府协调解决。

　　四、被征收人的安置

　　（一）安置对象

　　房屋产权调换方式一般针对住宅房屋被征收人，非住宅房屋被征收人原则上只能选择货币补偿方式，但政策法规要求给予安置房的除外。

　　（二）安置房价格

　　以商品住房对被征收人进行安置的，安置房价格采用征收住宅房屋时由评估机构确定的类似房地产市场价格或在该价格基础上给予一定优惠的方式测算，报区政府批准后执行。以参照经济适用房管理的住房对被征收人进行安置的，安置房价格由区住房保障部门确定。

　　（三）安置面积

　　对被征收人进行房屋安置，以被征收人合法所有或使（租）用的房屋面积为基础，结合项目规划条件及户型设计因素，计算房屋安置面积。

　　1.被征收人合法所有的房屋按被征收人实际所有或确认为合法房屋的类型，分为成套楼房、非成套楼房和平房。

　　（1）成套楼房安置面积=成套楼房建筑面积×系数+X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数按被征收房屋层数和安置房屋的容积率结合差异标准确定。无电梯被征收住宅，以有电梯楼房进行房屋安置，系数按1.3（不含）—1.5（含）的范围确定；无电梯被征收住宅，以无电梯楼房进行房屋安置，系数按不超过1.3（含）确定。

　　（2）非成套楼房安置面积=非成套楼房基础面积×系数+X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数原则控制在1.5以内。征收过程中遇到的特殊情况，由区房屋征收部门报区政府批准后执行。

　　非成套楼房基础面积=非成套楼房使（租）用建筑面积+非成套楼房使（租）用建筑面积×30%（增补的厨房、卫生间等公用面积；非成套楼房厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的，补足到12平方米）。

　　（3）平房安置面积=有产权（经确认）平房建筑面积×系数+X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数参照成套楼房系数进行确定。以有电梯楼房进行房屋安置，系数按1.0—1.3确定；以无电梯楼房进行房屋安置，系数按1.0—1.2进行确定。

　　2.被征收人合法使（租）用的房屋为直管公房或者自管公房，安置原则为使（租）用人愿意按照房改政策购买所承租直管（自管）公房的，购房后由使（租）用人作为被征收人与区房屋征收部门签订补偿协议。使（租）用人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租直管（自管）公房，且与房屋所有权人未协商一致的，区房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对使（租）用人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区房屋征收部门分别与房屋所有权人和使（租）用人签订补偿协议；使（租）用人也可按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由使（租）用人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，使（租）用人未达成协议的，区房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。

　　（1）直管（自管）公房安置面积=直管（自管）公房基础面积×系数+X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数原则控制在1.5以内。

　　（2）直管（自管）公房基础面积=直管（自管）公房使（租）用建筑面积+直管（自管）公房使（租）用建筑面积×30%（增补的厨房、卫生间等公用面积；厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的，补足到12平方米）。

　　直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时期国有和大集体企事业单位自建的福利房。自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。

　　3.放弃房屋安置补助。为进一步降低安置成本、节约安置面积、缩短安置周期、减少过渡安置费用，在充分尊重被征收人意愿的基础上，对自愿放弃安置房屋或安置面积的被征收人，给予放弃房屋安置补助。补助标准根据具体征收项目情况确定（原则控制在不超过安置房市场价格与购买价格之间的差额）。

　　五、征收资金的筹措与管理

　　区房屋征收办在房屋征收中对被征收人支付的房屋价值补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、移机费、特困补助费、奖励费等相关费用，所需资金按照现行投资体制由申请征收的单位筹措并根据房屋征收工作进展及时划入区房屋征收部门的专用账户。区房屋征收办或区房屋征收中心发生的房屋征收相关业务费用，按照国家有关财经规定据实结算，资金由申请征收的单位负担。

　　六、其他

　　1.本意见由区房屋征收办负责解释，涉及的未尽事宜或执行过程中遇到的特殊情况，需经区政府批准后执行。

　　2.房屋征收过程中具体的评估标准，按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》（京建法〔2016〕10号）要求，适时调整。各国有土地上房屋征收项目应依据本意见制定征收补偿方案实施细则，细则中需明确具体补偿、补助、奖励及安置标准，并报区政府批准后执行。

　　3.本意见自公布之日30日起施行，试行期2年。

　　附件：昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作机构及职责分工

　　附件

　　昌平区国有土地上房屋征收与补偿

　　工作机构及职责分工

　　一、昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作联席会议

　　建立昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作联席会议（以下简称区联席会议）制度，区政府主管区长为牵头领导，区房屋征收办主任为召集人，区住房城乡建设委、区发展改革委、区市政市容委、区教委、区文化委、区国资委、区经济信息化委、区卫生计生委、区政府法制办、区信访办、市公安局昌平分局、区财政局、区人力社保局、市工商局昌平分局、区国税局、区地税局、市国土局昌平分局、市规划委昌平分局、区环保局、区园林绿化局、区水务局、区民政局、区交通局、昌平公路分局、区司法局、区城管执法监察局、区维稳办、区民防局、区地震局、昌平交通支队、区残联、昌平消防支队、区查违办、昌平供电公司、昌平自来水公司、歌华有线昌平分公司、属地镇政府（街道办事处）和项目单位为成员单位，负责统筹推进本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，协调解决工作中遇到的重大问题。

　　区联席会议成员单位职责分工如下：

　　区房屋征收办：负责区联席会议日常工作；负责组织贯彻执行国家和北京市关于国有土地上房屋征收与补偿工作的相关政策；负责拟定本区国有土地上房屋征收计划；委托区房屋征收中心承担具体工作；负责对国有土地上房屋征收与补偿行为进行监督；负责拟定房屋征收补偿方案并征求意见；负责房屋征收与补偿政策的宣传与解释；负责报请区政府作出房屋征收补偿决定；负责组织对征收范围内房屋进行调查登记；负责在征收范围内发布暂停通告并书面通知有关单位暂停办理相关手续；负责依法建立房屋征收补偿档案；负责设立房屋征收补偿资金专用账户，加强房屋征收补偿资金的监督管理；负责购买房屋征收中介服务；负责收回签订房屋征收补偿协议被征收人的房屋所有权证，并交房屋登记部门注销；负责受理有关房屋征收补偿信访投诉；负责区政府交办的其他工作。

　　区住房城乡建设委：负责国有土地征收补偿安置的审批和指导工作；负责协调处理房屋征收过程中的具体问题；负责协调棚户区改造和环境整治工作中涉及房屋征收的各项工作。

　　区发展改革委：依权限办理项目立项审核审批手续，负责协调金融机构，配合融资主体做好国有土地上房屋征收项目的融资贷款工作。

　　区市政市容委：负责国有土地上房屋征收项目涉及的城乡环境建设综合协调、城市综合管理协调和相关市政公用事业、市容环境卫生管理工作。

　　区教委：负责国有土地上房屋征收项目范围内学校搬迁和师生安置工作；负责统筹协调推进国有土地上房屋征收项目周边幼儿园、中小学校规划建设管理工作。

　　区文化委：负责依法协助开展国有土地上房屋征收项目涉及的不可移动文物、历史建筑、具有保护价值建筑、地下文物的保护工作。

　　区国资委：配合区房屋征收办及相关部门指导、督促出资企业积极参与区属国有企业国有土地上房屋征收工作，协调解决工作中遇到的相关问题。

　　区经济信息化委：负责国有土地征收范围内相关企业的征收工作。

　　区卫生计生委：负责协调推进国有土地上房屋征收项目范围内医院、社区卫生医疗机构的规划建设工作；负责重大疾病补助诊断证明的审核认定工作。

　　区政府法制办：负责国有土地上房屋征收项目实施过程中有关政策把关、行政复议等工作。

　　区信访办：负责国有土地上房屋征收项目信访工作的监督与指导，负责重点信访接待和信访投诉案件交办工作。

　　市公安局昌平分局：负责做好国有土地上房屋征收过程中涉及户籍信息变更登记工作；负责国有土地上房屋征收过程中出现违法犯罪案件的调查和打击处理工作。

　　区财政局：负责落实上级部门对国有土地上房屋征收项目的支持政策，并按照规定做好资金拨付工作；做好国有土地上房屋征收财政资金监督检查工作。

　　区人力社保局：负责指导被征收企业人员补偿相关工作。

　　市工商局昌平分局：负责国有土地上房屋征收项目范围内个体工商户、企业营业执照审核及查询工作。

　　区国税局：负责按照国有土地上房屋征收项目名单，落实国家有关税收政策。

　　区地税局：负责按照国有土地上房屋征收项目名单，落实国家有关税收政策。

　　市国土局昌平分局：负责办理国有土地上房屋征收项目用地征收、审核、报批和土地供应、入市工作，以及国有土地使用权及房屋所有权查询、登记、注销等工作。

　　市规划委昌平分局：协调项目实施主体推进国有土地上房屋征收项目涉及的规划及实施方案编制、规划成果报审等工作。

　　区环保局：负责监督指导国有土地上房屋征收项目涉及的环境保护工作。

　　区园林绿化局：负责办理国有土地上房屋征收项目范围内树木伐移审批手续；指导园林绿化美化工作。

　　区水务局：负责办理国有土地上房屋征收项目水影响评价审查、节水设施方案审查、水土保持、节水、雨污水排除、防洪等涉水相关手续。

　　区民政局：负责国有土地上房屋征收项目中超转人员的接收和支付生活费、报销医药费等管理服务工作；负责国有土地上房屋征收范围内城乡居民最低生活保障的审核认定工作；负责参与房屋征收范围内被征收人残疾证明的审核认定工作。

　　区交通局：负责国有土地上房屋征收交通运输的组织保障。

　　昌平公路分局：负责协调推进国有土地上房屋征收项目相关道路规划建设工作。

　　区司法局：负责国有土地上房屋征收项目范围内社区服刑人员的管理；负责指导开展相关公证业务。

　　区城管执法监察局：负责依据相关法律，会同有关部门对国有土地上房屋征收项目范围内的违法建设进行查处。

　　区维稳办：负责指导、督促各有关部门开展国有土地上房屋征收维稳工作。

　　区民防局：负责协调办理国有土地上房屋征收项目人防工程规划建设手续。

　　区地震局：负责国有土地上房屋征收项目的抗震设防审核和地震安全性评价等相关工作。

　　昌平交通支队：负责国有土地上房屋征收项目市政道路交通疏导保障工作。

　　区残联：负责房屋征收范围内被征收人残疾证明的审核认定工作。

　　昌平消防支队：负责协调办理国有土地上房屋征收项目消防行政许可手续，指导属地镇政府（街道办事处）落实消防安全属地管理责任。

　　区查违办：负责协调国有土地上房屋征收项目范围内违法建设查处工作。

　　昌平供电公司：负责协调推进国有土地上房屋征收项目供电设施规划建设工作。

　　昌平自来水公司：负责配合推进国有土地上房屋征收项目供水设施规划建设工作。

　　歌华有线昌平分公司：负责协调推进国有土地上房屋征收项目有线电视相关设施规划建设工作。

　　属地镇政府（街道办事处）：负责落实属地责任，成立专门机构，配合有关部门做好本辖区国有土地上房屋征收项目的征地拆迁、房源分配、后期管理等工作。

　　项目单位：负责落实主体责任，加快推进国有土地上房屋征收项目前期手续办理、工程建设、投融资等工作，确保按期完成征收任务。

　　二、昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作监察审计组

　　成立昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作监察审计组（以下简称区房屋征收与补偿监察审计组），由区监察局局长担任组长，区审计局为成员单位，负责在国有土地上房屋征收与补偿过程中对相关机构和人员的纪律监督，对征收补偿相关费用的审计监督。

　　区房屋征收与补偿监察审计组成员单位职责分工如下：

　　区监察局：负责对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察工作。

　　区审计局：负责对国有土地上房屋征收项目按照审计法相关要求进行审计。